Basta de Berlín

Por Micaela Alcalde *

“Si no se te ocurrió una idea acá, no ocurrirá en Berlín…” dice la canción de Lucas Martí en tono irónico y hasta descriptivo de una realidad que interpela a toda una generación. La visión de un mundo mejor “a la europea” con todo resuelto. Porque estos temas sí tienen prensa en medios hegemónicos de comunicación: supuestas huidas sin retorno, la búsqueda de mejores estándares de vida en un primer mundo que nos espera con los brazos abiertos, el no-future argentino y latinoamericano. Es así como renunciamos a nuestro trabajo, preparamos el pasaporte, nos vamos a Alemania y cuando llegamos nos encontramos con un referéndum histórico. Más de un millón de berlineses apoyaron la campaña “Expropiar a Deutsche Wohnen & Co”, dirigida a empresas monopólicas inmobiliarias. En total, el 11% de todos los apartamentos en Berlín se expropiarían gracias al 56,4% de la población que lo votó (The Guardian, 2021).

Pero ¿por qué sucedió esto? Para empezar, el 80% de la población berlinesa es inquilina. La transformación del mercado de la vivienda a lo largo de estos años estuvo acompañada de aumento de alquileres, desplazamiento generalizado y desmantelamiento de comunidades locales y lazos sociales. Muchos barrios se gentrificaron rápidamente mientras los residentes de bajos ingresos luchan por encontrar una vivienda decente y asequible. ¿No nos suena? ¿Cuándo fue la última vez que escuchamos a vecinos de Villa Urquiza quejándose por las nuevas torres de su barrio? ¿Y los artistas locales de La Boca resistiendo en el Distrito de las Artes?

Volviendo al tema comunicacional, cuesta encontrar estos análisis de impacto urbano en la agenda mediática argentina. Los temas citadinos dominantes suelen ser embellecimiento del espacio público para los “vecinos” que, justamente, coincide con estándares de atractividad para desarrollo inmobiliario. En la contracara, claro, el aumento del precio del suelo y el déficit habitacional. Propongo pensar, entonces, en la canción de Lucas Martí a la inversa: Si ocurrió en Berlín, ¿por qué no existen estas ideas acá? Y este es uno de los males de la desinformación. No es necesario ir a Berlín para escuchar sobre desigualdades urbanas y diseños de política pública.

Ocurre en Berlín y también ocurre acá: los instrumentos urbanísticos en Argentina

No lo veremos en ningún medio como un instrumento, sino como la “polémica” decisión de expropiar suelo, o “el deseo maligno de retener herencias”, más nunca una herramienta devenida de un estudio de mercado de suelo concentrado e ineficaz. En junio pasado, el Concejo Deliberante de Avellaneda aprobó una ordenanza para aplicar el “parcelamiento y edificación obligatorios”, un instrumento de gestión urbana reconocido por la ley 8912 y la ley 14449, de acceso justo al hábitat (CELS, 2021). El mismo tiene como objetivo generar incentivos para que las personas propietarias le den una utilidad a terrenos o inmuebles que mantienen en desuso. Para esto establece un impuesto diferencial sobre estos inmuebles. Si luego de un plazo de 8 años -¡8 años!- aún se mantiene el inmueble en desuso, la propiedad se declara de utilidad pública y queda sujeta a expropiación. Esto significa que el Estado le compra al propietario su inmueble, a precio de mercado. 

En la Provincia de Buenos Aires, y más específicamente en el primer cordón, tener un terreno urbano “vacío” es poco eficiente, no sólo en términos sociales, sino en términos económicos. Traduciendo: el suelo es escaso, y la necesidad es mucha. Esta situación obliga a destinar fondos públicos para construir nuevas redes de infraestructura cuando aún hay inmuebles disponibles que sí cuentan con esos servicios. Intervenir para parcelar contribuye a una planificación urbana más eficiente.

Trenque Lauquen como ejemplo latinoamericano

Pero esto no es todo, amigos. Muchas medidas creativas fueron tomadas hace más de 10 años, también en la Provincia de Buenos Aires, más precisamente en el Municipio de Trenque Lauquen. Y decimos que fue un gran logro porque el debate y la implementación de políticas de recuperación de plusvalías urbanas han tenido escasa tradición en Argentina. La herramienta de contribución por mejoras ya había sido utilizada por varios municipios, sin embargo, su utilización estuvo centrada en la recuperación del costo de la inversión pública en obras de infraestructura. Las autoridades de Trenque Lauquen decidieron ampliar el hecho imponible a las actuaciones administrativas que cambien los parámetros urbanísticos permitiendo un mayor aprovechamiento del suelo para poder recuperar una parte de la valorización inmobiliaria. Los logros fueron muchos, pero destacamos que mediante esta forma, el Municipio ha producido un importante banco de tierras que favorece la regulación de oferta y precios de suelo. Así, sobre un total de 1.416 terrenos habilitados, el municipio adquirió la propiedad de 511 terrenos, equivalente al 36% del total (Duarte, 2013). Los mismos fueron y serán utilizados tanto para vivienda asequible como para la implementación de diversas políticas públicas.

Avellaneda y Trenque Lauquen no son Berlín, pero tampoco son CABA

¿Y en la Ciudad de Buenos Aires? Ante la contradicción a simple vista de un boom inmobiliario suntuoso sin precedentes y un déficit habitacional galopante, nos queda la pregunta: ¿Podemos hacer lo mismo que hicieron los berlineses? Para eso, tal vez necesitemos estudiar el mercado inmobiliario. ¿Es igual de concentrado? ¿Qué ocurre con el mercado de suelo en la ciudad? En lo que va de la gestión, se vendieron y entregaron en concesión 208 hectáreas de suelo público. Sumada al gobierno anterior, la cifra asciende a 473 hectáreas, lo cual equivale a 236 plazas de mayo (Observatorio del Derecho en la Ciudad y la Cátedra de Ingeniería Comunitaria de la UBA) ¿Cuántas viviendas asequibles podríamos haber generado en esos terrenos?. Un referéndum sería necesario, porque, a simple vista y con demostradas acciones, el oficialismo legislativo no estaría representando los intereses de la ciudadanía. En 2018, se votó la Ley de Plusvalías, donde el mismo estado puede captar el valor adicional del suelo generado por cambios en el código urbanístico. De lo recaudado, se determinó que el 94% se destina al Fondo de Desarrollo Urbano y Hábitat creado por la ley, orientado exclusivamente al financiamiento de vivienda y equipamiento social. Sin embargo, a partir de septiembre de 2020, la gestión vuelve a impulsar la construcción adjudicando descuentos del 60% al 100% de esas plusvalías captadas al desarrollador (GCBA, 2021), con lo cual se vuelve a reducir la capacidad. ¿Nuevas leyes, nuevas propuestas? El proyecto de ley para reconvertir el Microcentro de Manuel Socias, un estudio de impacto con acciones concretas, pero ¿Lo vimos en algún medio de información?

Para finalizar, entre nosotros, ¿Cuántas de estas herramientas conocemos y nos disponemos a profundizar? Como ciudadanía tenemos la responsabilidad de exigir una comunicación sólida en temas de la ciudad, en analizar experiencias propias y generar nuevos mecanismos de representación. Gran parte de esta respuesta estará en las urnas el próximo 14 de noviembre: recuperar una gestión que respete la esencia pública de la planificación urbana, administrando los recursos de la ciudad como genuinos bienes comunes (Granero, 2021). Retomando a Lucas Martí con su canción “Basta de Berlín”: 

No entendés que somos la performance 

en esta Argentina gris 

Donde el futuro es cruel 

pero estás vos para arreglarlo.

* Micaela Alcalde estudió arquitectura (UBA) y tiene un Maestría en Economía Urbana (UTDT). Actualmente, se desempeña como arquitecta en el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación.

Bibliografía consultada:

• https://www.cels.org.ar/web/2021/06/ciudad-para-todes/
• https://www.buenosaires.gob.ar/noticias/nuevos-codigos-urbanistico-y-de-edificacion-y-ley-de-plusvalia-urbana
• https://www.theguardian.com/commentisfree/2021/sep/29/berlin-vote-landlords-referendum-corporate
• https://www.clarin.com/economia/jorge-ferraresi-polemica-expropiaciones-tierras-queda-terreno-dentro-ley-pagando-corresponda-_0_-xuHTXwwW.html
• https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/duarte-wp14jd1sp-full_0.pdf
• Conversatorio con el Ministro Ing. Jorge Ferraresi y Diputadas Paula Penacca y María Rosa Muñoz, Déficit habitacional y políticas públicas de vivienda, 2021, Centro de Estudios Metropolitanos, Buenos Aires.
• Informe sobre la condición de ocupación de viviendas en CABA, Mesa de Estudio de Viviendas, 2019, Instituto de la Viviendas de la Ciudad de Buenos Aires.
• Maceira, Verónica.  Notas para una caracterización del Área Metropolitana de Buenos Aires, 1998. Instituto del Conurbano, Universidad Nacional General Sarmiento, Argentina.
• Herzeg, Hilda. Las necesidades habitacionales en la Ciudad de Buenos Aires: cuántos, quiénes, cómo y por qué. Área de Estudios Urbanos, IIGG, Facultad de Ciencias Sociales-UBA.
• Barroetaveña, Matías, “La década vendida” Política de suelo de las gestiones PRO en la Ciudad de Buenos Aires: enajenación de dominio público y negocios inmobiliarios, Equipo de Política Urbana, 2020, Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires.